空き家を売るか貸すかの判断基準とは？売却方法やポイントをご紹介！

使い道のない空き家は、売るか貸すかで判断に迷う方が多いでしょう。
どちらにもメリット・デメリットがあるので、それぞれの状況に合わせて選択するのがポイントです。
そこで今回は、空き家を売るか貸すかの判断基準とともに、不動産の売却方法やポイントをご紹介します。

空き家を売るか貸すかの判断基準

空き家を売るか貸すか迷ったときは、それぞれの特徴を比較してみると良いでしょう。
まず、空き家を貸すときのメリット・デメリットは、以下のとおりです。

空き家を貸すメリット・デメリット

空き家を貸すと、家賃収入が手に入ります。
オーナー管理の物件では、家賃がそのまま手元に残るため、多くの利益を残せるでしょう。
多くの方は長期間家を借りるので、継続的な収入が確保可能です。
また、空き家の所有権を失わないメリットもあります。
将来的に資産として残せるため、状況によっては所有者自身が物件に住めるのも特徴です。
しかし、入居者がいなくなれば収入はゼロになってしまいます。
建物の管理費用は所有者負担となり、高額な支払いが必要なケースもあります。
さらに、入居者とのトラブルに対応しなければならないのもデメリットです。
空き家を貸すと、家賃滞納や近隣トラブルなどさまざまな問題が懸念されます。

空き家を売るメリット・デメリット

空き家を売るメリットは、まとまった資金が手に入ることです。
売却で得た利益は住宅ローンの返済や住み替え費用などさまざまな場面に活用できます。
その他、建物の維持管理費用がかからないのもメリットです。
その分の労力を他の趣味や生活に回せるため、より満足度の高いライフスタイルが送れるでしょう。
ただし、家を手放す必要があることはデメリットです。
思い入れのある実家などを手放したくない方は、賃貸物件としての活用を検討することをおすすめします。
空き家の売却では諸費用の支払いも必要となっていますが、売却すれば素早く不動産を処分できるでしょう。
このような理由から使い道のない空き家は早急に売却したほうが結果的に多くの資産を残せます。

空き家をスムーズに売る方法

空き家を売る方法は、主に「古家付き土地として売却する」「建物を解体して売却する」「リフォーム後に売却する」の3タイプです。
それぞれどのような流れで売却が完了するのか、以下で確認しておきましょう。

売却方法①古家付き土地として売る

古家付き土地とは、建物が建ったままの土地を指します。
空き家が建ったまま売却するため、解体費用は不要です。
工事にかかる時間も削減できるので、素早く空き家を手放せる特徴があります。
空き家の売却を急いでいる方は、古家付き土地として売り出してみると良いでしょう。
注意点として、売却価格が安くなりやすいのはデメリットです。
とくに空き家など長く使用していない物件は、建物の劣化が激しいため、土地分の売却価格まで下げてしまうおそれがあります。
高値売却を希望している方は、他の方法も視野に入れて検討する必要があるでしょう。
なお、綺麗な状態で残っている空き家なら、高い売却価格が付くケースも考えられます。
売却前に空き家の状態を確認しておくと、適切な方法を選びやすくなるはずです。

売却方法②建物を解体して売る

状態の悪い空き家は、建物を解体して売却する方法が向いています。
土地のみで売却すれば、あらゆる購入希望者に不動産をアピールできるでしょう。
住まいとしての利用だけでなく、賃貸物件や駐車場経営などさまざまな活用ができるのは更地売却ならではの魅力です。
しかし、解体費用が必要なことはデメリットに挙げられます。
空き家の広さや立地によって異なりますが、家計を圧迫するような高額な出費となるケースもあるので注意しましょう。
解体によって損をする可能性もあるため、各種コストも考慮したうえで売却に臨む必要があります。

売却方法③リフォーム後に売る

状態が悪い空き家は、リフォームをしてから売却が可能です。
リフォームによって問題点が改善されれば、買主が付くスピードも早まるでしょう。
工事内容にこだわれば、高値売却が期待できるため、多くの利益を残せる可能性があります。
ただし、すべてのケースでリフォーム内容が売却価格を上げるとは限りません。
工事をおこなっても、希望の価格に届かないケースがあるので、リフォーム内容は慎重に検討しましょう。
ポイントは、売主の趣味を反映し過ぎないことです。
細部までこだわったリフォームをすると、購入希望者が限定されるため、ある程度スタンダードな内容に絞る必要があります。
個人の趣味が反映されない限定的な範囲でのリフォームをおこないましょう。

空き家を売るときのポイント

空き家を売るときには、いくつかポイントを押さえておかなければなりません。
不動産売却で知っておきたいポイントは、以下の3つです。
それぞれ注意点を確認しておくと、売却での失敗が避けられるでしょう。

隣地との境界を明確にしておく

空き家を売るときのポイントとして、まず隣地との境界線が挙げられます。
隣地との境界線が曖昧な不動産は、売却後にトラブルが起きる可能性が高いので注意が必要です。
このような空き家は買主からの需要も低く、市場に出しても売れ残るケースが多くなっています。
隣地との境界線を明確にするには、専門家である土地家屋調査士に測量を依頼する方法が有効です。
測量費用は平均35万～45万円となっているので、ある程度まとまった資金を用意しなければなりません。
ケースによっては、国・自治体の担当者が立ち会う可能性があります。
土地が市有地・国有地に面しているときは「官民立ち会い測量」となるため、測量費用が高額になりがちです。

長期戦を見据えて計画を立てる

空き家を売るときには、長期戦を見据えておく必要があります。
空き家は年々増加傾向にあるため、築年数や立地によっては売れ残る可能性が高いです。
「1か月以内に売却する」など短期目線の目標を立ててしまうと、早めに価格の値下げをおこなわなければなりません。
結果的に損をしてしまうため、長期戦を覚悟して計画を立てるのがポイントです。
その間には、固定資産税や維持管理費などの支払いが必要になるので、あらかじめ用意しておくと家計を圧迫せずに済みます。

空き家の状態を把握しておく

空き家の状態を売却前に確認しておかないと、引き渡し後にトラブルが発生する可能性が高まるでしょう。
不動産の引き渡し後に重大な瑕疵が見つかったケースでは、損害賠償の請求や契約解除を要求されるおそれがあります。
売主に高額な支払いが発生してしまうため、売却前には一度建物の状態をチェックしておくことが大切です。
重大な瑕疵として挙げられるシロアリ被害や雨漏り・配管設備不良などがあったときは、売却前に修繕しておくことをおすすめします。
あわせて、契約書や重要事項説明書などに被害の内容や修繕事項を記載しておきましょう。
物件の瑕疵を買主に伝えていないと、引き渡し後にトラブルが起きる可能性が高まります。
スムーズな売却をおこなうためにも、空き家の状態は正直に伝えるのがポイントです。

まとめ

空き家を貸すと家賃収入が手に入りますが、管理の手間がかかります。
維持管理の手間や費用を削減したい方は、空き家を売るのがおすすめです。
その方法には古家付きとして売却する方法や解体してから売る方法、リフォームをしてから売る方法があるので、それぞれ長期戦を覚悟して計画を立てていきましょう。