不動産売却における媒介契約とは？メリットや注意点をご紹介

不動産を売却するときは、不動産会社と媒介契約を結ぶのが一般的です。
媒介契約には、いくつかの種類があり、それぞれにメリットや注意点があります。
今回は、不動産売却における媒介契約とは何か、媒介契約の種類ごとのメリットや注意点についてご紹介します。

不動産売却における媒介契約とは

不動産を売却するときは、自力で買主を探すよりも不動産会社と媒介契約を結ぶのが一般的です。
媒介契約とは、不動産会社に購入希望者を探してもらい、売買契約の成立に向けた交渉を仲介してもらうための契約です。
買主が見つかって、売買契約が締結できたときに限り、契約に従って仲介手数料が支払われます。
媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。

一般媒介契約とは

一般媒介契約とは、3種類ある媒介契約のなかで、もっとも自由度の高い契約形態です。
売主は、一般媒介契約を選ぶと複数の不動産会社と契約でき、自分で買主を見つけて売買契約を結ぶこともできます。
契約期間に関する規定はないものの、行政指導に従って3か月とされるのが一般的です。
不動産流通機構のレインズに物件情報を登録する義務がないため、物件に関する情報発信にはやや手間取る可能性があります。

専任媒介契約とは

専任媒介契約とは、3つの媒介契約のなかでも、やや条件が厳しい媒介契約になります。
売主が専任媒介契約を選択すると、契約を結べるのは、その不動産会社1社のみになるのが特徴です。
その一方で、売主自身が自分で買主を探すのは制限されておらず、自力で契約を結ぶこともできます。
専任媒介契約の契約期間は、最長で3か月と定められており、その期間中に売却できなければ契約の再締結が必要です。
不動産流通機構のレインズには、契約を結んでから7日以内に物件情報を登録する義務があります。

専属専任媒介契約とは

専属専任媒介契約とは、3つの媒介契約のなかでも、とくに条件が厳しい媒介契約です。
売主は、不動産会社1社としか媒介契約を結べなくなり、自分で買主を探すことも制限されます。
仮に、自分で買主を見つけたとしても、契約を結んでいる不動産会社の仲介なしに売買契約を結ぶことはできません。
契約期間は、専任媒介契約と同様、最長で3か月となっており、それまでに売却できなければ再度契約を結ぶ必要があります。
不動産流通機構のレインズには、契約を結んでから5日以内に物件情報を登録しなければなりません。
そのため、3つの媒介契約のなかでは、もっとも熱心に売却活動してもらえる可能性が高い契約です。

不動産売却における媒介契約のメリット

不動産売却における媒介契約には、3つの種類がありますが、それぞれの契約には異なるメリットがあります。
そのため、3つのうちどの契約を結ぶかを決めるときは、契約の種類ごとのメリットや違いをよく比較することが大切です。

一般媒介契約のメリット

一般媒介契約のメリットは、売主側の自由度が高く、複数の不動産会社と契約を結べることです。
これにより、さまざまな購入希望者にアプローチできる可能性が高まります。
1社に訪れる購入希望者のみのなかから、買主を探そうとしてもなかなかうまくマッチングせず、複数社の顧客に裾野を広げたほうが売れやすくなる可能性があるのです。
また、契約した不動産会社から囲い込みによって、購入希望者へのアプローチを阻害されるのを防げます。
さらに、複数の不動産会社を通して、購入希望者からの申し込みがあったときに、より条件が良い相手を買主として選ぶことが可能です。

専任媒介契約のメリット

専任媒介契約のメリットは、一般媒介契約と比較して、不動産会社と密な連携を取れることです。
一般媒介契約では、複数の不動産会社と同時に契約できるため、仲介手数料を得られない可能性があることから、販売活動に消極的な不動産会社も存在します。
専任媒介契約であれば、契約を締結した不動産会社が仲介手数料を受け取れることになるため、積極的な販売活動をおこなってくれる可能性が高いです。
また、専任媒介契約には、2週間に1度売主に活動報告を書面で提出する義務があります。
一般媒介契約には、活動報告を提出する義務がないため、専任媒介契約のほうが不動産会社と連携を取りやすいです。

専属専任媒介契約のメリット

専属専任媒介契約のメリットは、専任媒介契約よりも、さらに密な連携を取れることです。
専属専任媒介契約では、売主が見つけてきた買主についても、契約の仲介に入って仲介手数料を請求できるなど、不動産会社の利益になりやすい傾向にあります。
そのため、3つの媒介契約のなかでも、とくに積極的に販売活動をおこなってくれる可能性が高いです。
また、販売活動の報告も1週間に1度と専任媒介契約よりも頻度が高くなっています。
なお、仲介手数料が発生する条件や、請求できる仲介手数料の上限金額については、3つの媒介契約における違いはありません。

不動産売却における媒介契約の注意点

不動産売却のときに不動産会社と媒介契約を結べば、買主を探しやすくなり、交渉の仲介などもおこなってもらえます。
その一方で、契約の種類によっては、さまざまな注意点が発生する点に留意しましょう。
とくに、一般媒介契約は自分で契約している不動産会社やスケジュールなどを管理しなければならない注意点があります。

内見のスケジュールが被らないようにする

一般媒介契約を契約すると、売却活動の一環である内見のスケジュールを自力で管理しなければならないという注意点があります。
複数の不動産会社経由で一度に内見の申し込みがあると、予定が重複してしまう可能性があります。
スケジュールが被ってしまって、片方の内見予約をキャンセルすることになると、そのまま売却の機会を逃すことになりかねません。
そのため、スケジュール管理を徹底して、内見予約が被らないように注意しましょう。
さらに、購入の申し込みの順番に関しても、しっかり整理して順番に対応するとトラブルを避けることにつながります。

広告の内容を統一する

一般媒介契約の注意点として、広告に掲載する情報は統一しておかなければなりません。
とくに、売出価格から値下げしたときなどは、広告を依頼している不動産会社すべてにその旨を伝え、一斉に情報を書き換えてもらう必要があります。
価格をはじめ、広告に掲載されている情報が不動産会社によって異なるのは混乱のもとです。

契約する不動産会社が多ければ良いわけではない

一般媒介契約では、複数の不動産会社と契約できますが、契約する不動産会社が多ければ良いわけではないことに注意が必要です。
それぞれの不動産会社に対して、自分から連絡する必要があるため、不動産会社が多くなれば多くなるほど管理が難しくなります。
一般媒介契約を結ぶときも、3～4社との契約に留めて、スケジュールや情報を管理しやすくしておきましょう。

契約書の内容をしっかり確認しておく

媒介契約を結ぶときの注意点は、契約書をしっかり確認しておくことです。
契約書にサインする前に、書かれている内容が事前の説明と同じか、宅建業法に違反していないかなどを確認しておきましょう。
とくに、一般媒介契約のときは、レインズに登録してもらえるかを確認しておくのが望ましいです。
一般媒介契約は、気を付けるべきポイントが多く、契約の管理の手間もかかるため、なるべく専任媒介契約や専属専任媒介契約を選ぶことをおすすめします。

まとめ

媒介契約は、不動産会社に買主探しや交渉の仲介を依頼する契約で、3つの種類が存在します。
一般媒介契約は、複数の不動産会社と契約を結べますが、その分確認すべきことや管理の手間がかかる点に注意が必要です。
そのため、不動産を売却するときは、密に連携が取れて手間がかからない専任媒介契約や専属専任媒介契約を選ぶと良いでしょう。