不動産売却時の「現状渡し」とは？売主・買主のメリットとデメリットを解説

不動産を売却する方法のひとつに「現状渡し」がありますが、売主側のデメリットになることはないかと不安を感じている方はいませんか。
あらかじめ現状渡しとは何か理解を深めておくと不安が解消され、前向きな気持ちで売却活動に取り組みやすくなります。
今回は、現状渡しの概要と一緒に、売主と買主にとってのメリット・デメリットを解説します。

不動産売却時における現状渡しとは

売買契約を成立させて売却した不動産は、決済がおこなわれたあとに売主から買主へと引き渡されます。
この売却後における不動産の引き渡し方法のひとつが「現状渡し」です。

現状渡しの意味

現状渡しとは、瑕疵を修繕せずに不動産を売却し、買主に引き渡す方法を指します。
不動産の引き渡し方法には「現状有姿」あるいは「現況渡し」と呼ばれるものもありますが、どちらも現状渡しと意味は変わりません。
不動産の瑕疵とは、外壁のひび割れや雨漏りなど、不動産に生じた不具合や欠陥などを指す言葉です。
一般的な不動産売却では、引き渡しがおこなわれる前に売主が不動産の状態を確認し、発見した瑕疵をリフォームにより修理します。
しかし、売主の事情など、ケースによってはリフォームをせず、瑕疵がある状態で不動産を売却することもあり、この引き渡し方法を現状渡しと呼ぶのです。

不動産売却における契約不適合責任の重要性

現状渡しと切っても切れない関係にあるのが契約不適合責任です。
契約不適合責任とは、契約内容と異なる点が発覚したケースにおいて売主側に生じる責任を指します。
かつては瑕疵担保責任の名称が使われていましたが、2020年の民法改正にともない契約不適合責任へと変更されました。
仮に売買契約の内容に適合しない不動産を売却し、契約不適合責任に問われると、売主は以下の求めに応じる必要が生じます。

●追完請求：不動産の修理
●代金減額請求：売却価格の減額
●催告解除：売買契約の解除
●無催告解除：催告しない状態での契約解除
●損害賠償

なお、買主からの追完請求に応じないと代金減額請求か催告解除、契約目的が果たされないとみなされると無催告解除となります。
また損害賠償は、不動産の売主に故意または過失が認められない限り請求されません。

現状渡しのリスク回避に欠かせない告知義務

現状渡しで不動産を売却するなら、告知義務の存在を事前に把握する必要があるでしょう。
告知義務とは、売却する不動産の状態を買主へ伝える売主側の義務です。
不具合や欠陥の存在を伝えずに不動産を売却すると、のちに売主は契約不適合責任に問われ、買主から損害賠償を請求されるおそれがあります。
あらかじめ不動産の状態を話すなど、告知義務を果たせば買主とのトラブル回避が期待できるため、瑕疵を残したまま売却する現状渡しではとくに重要度が高いと言えるでしょう。

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現状渡しで不動産を売却する売主と買主のメリット

不動産売却において現状渡しを選択すると、売主だけでなく買主もさまざまなメリットが得られます。

メリット（1）コストを抑えられる

不動産の売主にとって現状渡しのメリットは、修繕費用をかけずに売却できる点です。
先に修繕してから不動産を売却するとコストがかさむことから、売主は不動産の修繕費用を売却価格に上乗せして負担軽減を図りたくなるものです。
しかし、相場を上回ると買主が見つかりにくくなるため、たとえ不動産を売却しても修繕費用を回収できるとは限りません。
一方で、現状渡しなら最初から修繕費用を負担する必要がなく、余計なコストをかけずに不動産を売却でき、経費の節約につながります。
買主も修繕費用の上乗せ分がない状態で不動産を購入できるため、理想の物件を安い価格で手に入れやすいでしょう。

メリット（2）早期売却を実現しやすい

現状渡しは不動産の不具合を修理する必要がなく、すぐに売却活動を開始できるメリットがあります。
不動産の不具合や欠陥を修理してから売却するには、リフォーム業者の選定から見積もり依頼に日程調整、工事の実施まで長い時間が必要です。
業者の状況次第では工事開始に遅れが生じ、売り出しまでの期間が想定より後ろ倒しになる可能性もあるでしょう。
現状渡しを選択すると、リフォームに関する工程を省略して進められるため、早急に売却活動を開始でき、短期間での売買契約成立にも期待が持てます。
転勤や住み替えなど、早いうちに不動産を売却したい方にはメリットの大きい引き渡し方法と言えるでしょう。

メリット（3）買取なら契約不適合責任が免責される

不動産会社に直接不動産を売却する買取であれば、売主は現状渡しを選択しても契約不適合責任のリスクを負わずに済みます。
不動産会社が買主を探す仲介とは異なり、買取は不動産会社が買主となるもので、現状渡しを済ませたあとに瑕疵が発覚しても売主は契約不適合責任を問われません。
不動産の不具合や欠陥の修理を請求されたり、売買契約の解除や損害賠償を求められたりするリスクがない点は、現状渡しをおこなう売主にとって十分なメリットになるでしょう。
ただし、瑕疵の存在を把握していたにもかかわらず、故意に不動産会社へ告知せずに買い取ってもらうと、売主は責任を問われるおそれがあるため注意が必要です。

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現状渡しで不動産を売却する売主と買主のデメリット

現状渡しによる不動産売却はメリットだけでなく、売主や買主にとってデメリットとなる点も存在します。

デメリット（1）契約不適合責任のリスクが大きい

現状渡しによる不動産売却において、契約不適合責任に問われるリスクは売主にとって大きなデメリットとなり得ます。
不動産会社に売却活動を依頼し、買主を見つけてもらう仲介は契約不適合責任の免責対象外であり、仮に現状渡しの取り決めがあっても責任を免れることはありません。
調査が不十分のまま現状渡しをおこなうと、引き渡し日からしばらく経ってから瑕疵が発覚し、買主から売買契約の解除などを求められるおそれがあります。
現状渡しのあとに買主から瑕疵の存在を指摘されるリスクを避けるためには、インスペクションと呼ばれる建物状況調査が有効です。
インスペクションは専門知識を備えた建築士が第三者の視点で不動産の状況をチェックし、不具合の有無を確認する調査です。
目視では確認できない部分も調べてもらえるため、売主は現状渡し後のトラブルを未然に防げます。
買主も専門的かつ具体的な調査結果を確認したうえで不動産を購入でき、安心感につながるでしょう。

デメリット（2）売却価格の安さと修繕コストの高さ

現状渡しによる不動産売却には、売却価格が相場を下回りやすいデメリットが存在します。
基本的に中古の不動産は不具合や欠陥が少ないほど買主が見つかりやすく、売り出し価格に大きな相違がなければ、瑕疵がある不動産をあえて選択する方は少ないでしょう。
リフォームをせずに不動産を売却するのであれば、相場よりも安い価格設定で売り出す必要があると言えます。
ただし、売却価格を安くすると買主の関心を引きやすくなり、早期の売買契約成立も実現しやすいため、安い価格での売却にはデメリットだけでなくメリットもあることを覚えておきましょう。
また現状渡しの不動産は建物だけでなく、住宅設備の交換が必要になるケースもあり、買主にとっては購入代金以外にコストがかさむおそれがあります。
しかし、売却価格が安く抑えられた不動産であれば、浮いた費用を修繕費として使いやすくなるため、トータルコストを下げる意味では現状渡しを選んでも良いと言えるでしょう。

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まとめ

現状渡しによる不動産売却とは、瑕疵を修繕しないまま買主へ不動産を引き渡す売却方法です。
売主は修繕コストを抑え、早期売却を実現しやすい一方、仲介による売却は契約不適合責任のリスクが大きなデメリットです。
買主も安い価格で不動産を購入できますが、修繕コストがかかることを理解しておく必要があります。