ローン残債があっても不動産売却できる？売却方法や注意点についても解説

不動産を売却する際にローンの残債があると、売却できるのか不安に感じる方も多いかもしれません。
抵当権が設定されている場合、通常は完済しなければ売却が難しいですが、例外もあります。
アンダーローンやリースバックなどを活用すれば、ローンが残っていても売却できる可能性があるのです。
そこで今回は、抵当権の基本やローン残債がある場合の売却方法、そして注意点について解説します。

抵当権とはなにか

住宅ローンを利用して不動産を購入すると、金融機関は貸付金の担保として該当物件に抵当権を設定します。
しかし、ローンを完済しても自動的に消えるわけではなく、所有者自身が抹消手続きをおこなう必要があります。
抹消によって権利関係が明確になり、将来的な売却や新たな融資の際に生じるリスクを減らせるでしょう。
抵当権は、貸し倒れを防ぐために欠かせない仕組みで、返済が滞ると物件を失うリスクが高まります。

抹消

抵当権の抹消は、不動産登記簿上に記載された抵当権を削除する手続きです。
通常は、法務局に必要書類を提出して申請します。
金融機関から提供される抵当権解除証書や、登記識別情報などが必要ですが、書類の不備があると手続きが遅れる場合があるため注意が必要です。
登録免許税は、不動産1件につき1,000円かかります。
書類に不備があると申請が通らず、手続きが長引くこともあるため記載内容をよく確認しましょう。
登記申請書の作成や書類確認は煩雑なので、必要書類は早めにチェックすることが大切です。

完済

住宅ローンを完済すると、金融機関から抹消に必要な書類が送付されます。
これらには有効期限がある場合もあり、期限を過ぎると再発行が必要になることがあります。
完済後は早めに手続きを進めることで、金融機関の合併などによる複雑化を避けられるでしょう。
また、抵当権が残っていると売却や新たな融資にも支障が生じる可能性があります。
とくに、保証人がいる場合は、連絡が必要になるケースもあり、手続きに時間がかかる可能性があります。
完済手続きは早めに進め、スケジュールに余裕を持たせましょう。

ローンを完済していれば自由に売却できる

ローンを完済し抵当権を抹消した不動産は、自由に売却や賃貸などに活用できます。
もし抵当権が残っていると、買主が融資を受ける際の審査に影響を与え、取引がスムーズに進まないことがあります。
将来的に売却を検討するなら、事前に抵当権を抹消しておくのが望ましいです。
売却予定が不明確でも、書類の有効期限は意識しておく必要があります。
ライフプランに沿って抹消手続きの時期を検討し、余計な手間やコストを避けましょう。

残債があっても売却する流れと方法

住宅ローンの残債がある場合、売却価格との関係でアンダーローンとオーバーローンに分かれます。
アンダーローンは売却代金で完済できる状態、オーバーローンは不足が生じる状態です。
アンダーローンなら比較的スムーズに売却できますが、オーバーローンの場合は特別な対策が必要です。
オーバーローンと判断された場合には、売却後も返済が続く可能性があります。
自己資金で不足を補うか、任意売却を含めた選択肢を検討しておきましょう。

アンダーローン

アンダーローンとは、住宅ローンの残債が売却価格より少ない状態を指します。
売却代金でローンを完済し、差額が手元に残るため手続きはスムーズです。
一般的な流れは、不動産会社に査定を依頼し、売却活動をおこなった後、売買契約の締結と決済・引き渡しをおこなうことです。
引き渡し時にローンを完済し、抵当権を抹消して取引が完了します。
アンダーローンでも売却価格が下がれば、手元に残る現金が減ることがあります。
市場動向を踏まえ、不動産会社と価格交渉を十分におこなうことが大切です。

リースバック

リースバックは、自宅を売却した後も賃貸契約を結び、同じ家に住み続ける方法です。
資金調達が必要だが住み慣れた家を手放したくない場合に有効だといえます。
主な流れは、不動産会社への相談、売却価格と賃料の設定、売買契約と賃貸借契約の締結、売却代金によるローン返済、そして賃借人として住み続ける形です。
アンダーローンであれば進めやすいですが、オーバーローンの場合は金融機関の同意が得られにくいことがあります。
ただし、賃料負担が増える場合もあるため、将来的な費用とメリットを比較検討しましょう。
住み慣れた家に居続けられるのは魅力ですが、賃料が高くなると生活費が圧迫される可能性があります。

オーバーローン

オーバーローンは、売却価格よりローン残債が多い状況を指します。
売却代金だけでは完済できないため、通常の売却が難しくなります。
対策として自己資金で不足分を補う、任意売却をおこなう、または任意売却とリースバックを組み合わせる方法が挙げられるでしょう。
任意売却後も残債の返済義務は残りますが、返済条件の緩和などを交渉できる場合があります。
金融機関との交渉が必要となるため、早めの相談が大切です。
不足分を自己資金で補えない場合は、任意売却やリースバックの組み合わせを検討しましょう。

売却するときの注意点

住宅ローンの残債がある物件を売却するときは、築年数、借り入れ状況、任意売却の可能性を理解しておくことが重要です。
これらの要素は、売却の条件や結果に大きく影響します。
築年数やローン残債だけでなく、立地や管理状態も売却の成否を左右します。
通勤や生活利便性が高いエリアなら、多少古い物件でも需要が期待できるでしょう。

築年数

物件の築年数は、売却価格や買い手の関心に直接影響します。
築年数が浅いと評価が高くなりやすく、古い物件は修繕やリフォームの費用を考慮されるため価格が下がる傾向があります。
とくに木造住宅で築20年を超える場合、劣化や修繕が必要になるケースが多いため、価格設定には注意が必要です。
新耐震基準施行前の物件は、補強工事の必要性を指摘されることがあります。
購入希望者にとってコスト負担の不安要素となるため、リフォームで対策しておくと安心です。

借り入れ

売却を検討する際は、現状のローン残債を正確に把握することが不可欠です。
アンダーローンなら売却代金で完済できますが、オーバーローンのときは不足分の補填や金融機関との交渉が必要になります。
複数のローンがある場合は、それぞれの金利や保証人を確認し、どの負債を優先するかを検討しましょう。
判断を誤ると、予想外の費用が発生する恐れがあります。

任意売却

任意売却とは、ローン返済が厳しい場合に金融機関の同意を得て市場価格で売る方法です。
競売より高い売却価格が見込め、残債の減額交渉もしやすくなります。
しかし、金融機関との調整や手続きを要するため、専門知識が必要です。
実行する際は、不動産会社や弁護士などの専門家に相談し、手続きを正確に進めることが大切です。
また、任意売却を選択してもローンの滞納状況次第では競売に移行するリスクがあるため、早めのアクションが求められます。
さらに、任意売却は競売より高値で売れる一方、金融機関との調整に時間を要します。
売却後に残債が残る場合もあるため、返済条件を十分に確認してから進めましょう。

まとめ

不動産を売却する際は、抵当権の抹消手続きをおこない、ローンを完済することが基本的な条件になります。
残債があってもアンダーローンやリースバックなどを活用すれば、売却は可能です。
築年数や借り入れ状況に応じて、任意売却を検討する選択肢もあります。
状況に合わせた方法を選びながら、計画的に売却を進めることを心がけましょう。