不動産購入時の流れを知っておこう！販売形態と注意点も解説

不動産は人生で何度も購入するものではないため、売買の流れがわからず不安になる方も多いかと思います。
満足度の高い売買にするには、事前に購入時の流れや注意点を知っておくことが大切です。
そこで今回は、不動産購入時の流れやの販売形態、購入時の注意点などを解説します。

不動産を購入する流れが異なる？2つの販売形態について

不動産の販売形態は、仲介物件と売主物件の2種類に分けられます。
どの物件を購入するかで流れが異なるため、まずはそれぞれの特徴を把握しておきましょう。

仲介物件

仲介物件とは、不動産会社が売主と買主の間に立って取引を進める物件です。
不動産会社は、契約書類の作成や重要事項説明などをおこない、売主と買主の取引条件の調整をします。
不動産市場において、多くの販売形態は、この仲介物件であると考えておきましょう。
仲介物件のメリット・デメリット
仲介物件のメリットは、不動産に関するノウハウがなくても、安心してスムーズに取引を進められる点です。
不動産の取引では、不動産会社を間に入れずに、売主と買主の個人間で取引をおこなうことも可能です。
しかし、不動産や法律の知識がない一般個人間で取引をおこなうと、大きなトラブルになる可能性があります。
仲介物件であれば、プロである不動産会社のサポートを常に受けられるため、安心して取引を進められるでしょう。
一方でデメリットとして、ほとんどの場合で売買成立時に仲介手数料が発生するという点が挙げられます。
仲介手数料は法律で一定の上限が定められており、売却価格が400万円を超える場合は「売却価格×3％＋消費税」です。

売主物件とは

売主物件とは、仲介業者を介さずに、売主と買主が直接契約を結んで取引する物件のことです。
ただし、個人と個人が直接取引することはあまりないため、一般的にこの場合の売主は不動産会社となります。
つまり、不動産会社と直接やり取りをして、不動産会社から家や土地を購入するということです。
売主物件のメリット・デメリット
売主物件のメリットは、仲介手数料が発生しないことです。
仲介手数料は諸費用の中でも多くの割合を占めるため、不要となれば大幅な費用削減に繋がるでしょう。
また、売主と直接取引するため、問い合わせや交渉などの回答が早いというメリットもあります。
一方でデメリットとしては、売主直売では値引きが難しい点や物件の選択肢が少ない点などが挙げられます。

不動産購入前に知っておきたい！全体的な流れとは

売主物件と仲介物件の購入の流れは、いずれもほぼ同じです。
しかし仲介物件に関しては、仲介手数料を支払う工程が追加されます。
スムーズに取引を進めるためにも、購入時の流れを理解しておきましょう。

流れ①希望条件を決める

不動産を購入する際は、はじめに希望条件を決めてから物件探しに入りましょう。
たとえば「3,000万円以内・小学校まで10分以内・徒歩圏内に買い物施設がある」などです。
また現時点の状態で判断するのではなく、将来のことも考慮して購入を検討するのがポイントです。
今は夫婦2人だけであっても、将来子どもを生む可能性があれば、少し広めの家を購入することをおすすめします。

流れ②物件を探す

希望条件を決めたら物件探しを始めます。
近年はインターネットでの検索が主流ですが、不動産会社に直接足を運んで相談するのも良いでしょう。
気になる物件が見つかったら、実際に現地に足を運んで見学してみることをおすすめします。
その際は室内だけでなく、駅からのアクセスや窓からの景観、日当たり、風通しなども確認しておきましょう。

流れ③購入を申し込む

内覧を終えて資金計画を立てたら、購入の申し込みをしましょう。
申し込み時は「不動産購入申込書」を提出し、売主に対して購入の意思を表示します。
新築マンションの場合は、申込証拠金として数万から10万円ほどの支払いが必要なケースもあります。

流れ④住宅ローンの事前審査を受ける

購入の意思が固まったら、住宅ローンの事前審査を申し込みます。
住宅ローンには事前審査と本審査があり、事前審査に通らないと契約に進めません。
事前審査は、購入者の返済能力および信用情報などを簡易的に審査するものです。
本審査ほど細かいところまではチェックされず、早ければその日のうちに結果が出ることもあります。

流れ⑤重要事項説明と契約内容の確認

住宅ローンの事前審査に通過すると、物件に関する重要事項説明と契約内容の確認がおこなわれます。
宅地建物取引士が対面にて説明し、納得すれば書面に署名・捺印をおこないます。
疑問点や不明点がある場合は、この時点でしっかりと確認しておきましょう。
曖昧なまま契約に進むと、あとから「こんなはずじゃなかった」とトラブルになる可能性があります。

流れ⑥売買契約を締結する

契約内容に問題がなければ、売買契約を結び、売主に手付金を支払います。
手付金の相場は、売買代金の5～10％程度です。
たとえば、売買価格が3,000万円の場合、手付金の相場は150万円～300万円となります。
なお、手付金は「購入の契約をした証」として法的効力を持ちます。
買主の一方的な事情で契約を破棄する場合は、手付金を放棄することになるためご注意ください。

流れ⑦住宅ローンを契約する

売買契約を締結したら、住宅ローンの契約に進みます。
仮審査と異なり、本審査では結果が出るまでに1～2週間ほどの期間が必要です。

流れ⑧決済後に物件の引き渡しを受ける

最後に、購入金額から手付金を差し引いた残金を支払い、物件の引き渡しを受けます。
その際は、不動産の所有権を売主から買主へ変更する「所有権移転登記」も併せておこないます。
この手続きは売主と買主が共同でおこないますが、実際には司法書士が代理で手続きするのが一般的です。

不動産購入の流れにおける注意点

最後に、不動産を購入する際の注意点を解説します。

注意点①入念な資金計画を立てる

不動産購入時に必要な費用は、土地や建物などの購入代金だけではありません。
不動産取得税や登録免許税などの税金、手数料、頭金、保険料、手付金などさまざまな費用が発生します。
購入時にかかる初期費用は、新築の場合で物件価格の3～7％、中古の場合で6～10％ほどかかるといわれています。
不動産を購入する際は、これらの諸費用なども含めてしっかりと資金計画を立てることが大切です。
また中古物件の購入では、将来的におこなうリフォーム費用も考慮したうえで資金計画を立てましょう。

注意点②災害への備えをしておく

不動産を購入する際は、災害リスクについても備えておかなければなりません。
まず確認しておきたいのが「ハザードマップ」です。
ハザードマップとは、災害の種類ごとに被災想定区域や避難場所、避難経路などを地図上に示したものです。
自然災害が発生しやすい地域も確認できるので、不動産を購入する前にチェックしておくことをおすすめします。
また近年は大規模な地震が多く発生しているため、万が一に備えて物件の耐震強度も確認しておきましょう。
不動産の耐震強度は、耐震診断を受けたり住宅性能評価書を確認したりすることで把握できます。
また、築年数から調べる方法もあり、1981年6月1日以降に建てられた建物は新耐震基準で建築されています。
現行の耐震基準に沿って建築されているため、安心して購入に踏み切れるでしょう。

まとめ

市場に出回っている不動産は、売主物件と仲介物件の2種類に分けられます。
いずれにもメリットとデメリットがあるため、両者を比較した上でご自身に適した物件を選ぶと良いでしょう。
また不動産を購入する際は、購入代金だけでなく諸費用も含めた上で資金計画を立てることが大切です。