売却時の既存住宅売買瑕疵保険について！注意点も解説

大切なご自宅の売却を検討される中で、引渡し後に雨漏りや建物の傾きといった思わぬ欠陥が見つかったらどうしようと、不安を感じてお困りではありませんか。
万が一そのような事態になれば、売主として高額な修繕費用を負担しなければならないだけでなく、買主との深刻なトラブルに発展してしまう恐れがあります。
本記事では、こうした売却後のリスクを大きく軽減し、買主に安心感を与えることでスムーズな取引にも繋がる「既存住宅売買瑕疵保険」の基礎知識からメリット・デメリットについて解説します。
これから不動産の売却を少しでも有利に、そして安全に進めたいとお考えの方は、ぜひご参考になさってくださいね。

既存住宅売買瑕疵保険とは？

既存住宅売買瑕疵保険で知っておくべき内容には主に、契約不適合責任の概要や対象範囲などがあります。
まずは、既存住宅売買瑕疵保険の基本知識や費用の相場について、順番に解説していきます。

契約不適合責任の概要

2020年4月の民法改正により、従来の瑕疵担保責任は契約不適合責任へ変わり、住宅が契約内容に合っているかが判断基準になりました。
住宅の種類や品質などが契約と異なる場合、売主は修繕の追完請求や代金減額請求、契約解除などを求められる可能性があるでしょう。
また、条件によっては損害賠償請求の対象となり、個人間売買では責任期間を引渡しから2〜3か月とする特約を設けるケースもあります。
そこで既存住宅売買瑕疵保険を利用すると、期間内に雨漏りや構造上の不具合が見つかった際の修繕費などに備えやすくなるのです。
急な費用負担を抑えやすくなるうえ、買主も補償内容を確認できるため、双方が安心して取引を進めやすくなるでしょう。

保険の対象条件と検査

保険の対象は主に居住用住宅で、新耐震基準に適合しているか、それと同等以上の耐震性能を備えていることが基本条件です。
1981年6月1日より前に建築確認を受けた住宅でも、耐震診断や改修によって性能を証明できれば対象となる場合があります。
また、個人が売主の場合は登録された検査事業者などが保険に加入し、買主はその事業者から保証を受ける仕組みです。
加入にあたっては建築士による所定の現場検査を受け、基礎のひび割れや床の傾き、雨漏りの痕跡などを確認します。
もし基準に合わない箇所が見つかれば、必要な修繕をおこなって再検査を受け、合格後に加入手続きを進める流れです。

保険料や保証期間の相場

個人間売買では、保証期間を1年または5年、保険金額の上限を500万円または1,000万円とするプランが一般的です。
補償対象は主に、基礎や柱などの構造部分と、屋根や外壁など雨水の浸入を防ぐ部分となるでしょう。
ただし、給排水管などは基本補償に含まれない場合があり、必要に応じて特約で補償範囲を広げます。
検査費用の目安は一戸建てで5万円〜8万円、マンションで4万円〜6万円ほどで、一戸建ての保険料は2万円〜8万円ほどが目安です。
また、検査費用と保険料の合計は7万円〜15万円程度となり、5万円ほどの自己負担額が設定される場合もあるため、事前確認が欠かせないでしょう。

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瑕疵保険のメリット

前章では既存住宅売買瑕疵保険の基本について述べましたが、実際にどのような利点があるのか気になりますよね。
ここでは、売却時のトラブル回避や、各種優遇措置などのメリットについて解説します。

売却後のトラブルと補償

既存住宅では、引渡し後に雨漏りや木部の腐食、シロアリ被害、基礎のひび割れなどが見つかることがあります。
契約内容と異なる不具合であれば、買主から修繕や代金減額などを求められ、売主に費用負担が生じる可能性もあるでしょう。
そこで瑕疵保険に加入しておくと、基礎や柱などの構造部分、屋根や外壁など雨水の浸入を防ぐ部分の修繕費に備えられます。
対象となる不具合が生じた際は、材料費や作業費などが契約した限度額の範囲内で補償される仕組みです。
さらに、条件を満たせば原因調査費や仮住まい費用、転居費用なども対象となるため、売主と買主双方のより十分な安心につながるでしょう。

安心感で売却がスムーズ

瑕疵保険へ加入するには所定の現場検査を受け、保険法人が定める検査基準に適合する必要があります。
専門家が建物の状態を客観的に確認するため、その結果は買主が目に見えにくい部分まで検討する重要な購入判断材料になるでしょう。
また、保険付き住宅であることを伝えられれば、将来の修繕に対する不安が和らぎ、購入後の資金計画も立てやすくなります。
同じエリアや価格帯の物件と比べる際も、検査と保証が付いていることはわかりやすい安心材料です。
さらに、売主も建物の状態を把握したうえで説明できるため、価格への納得感を高めながら、よりスムーズに商談を進めやすくなるでしょう。

税金やローンの優遇措置

瑕疵保険の付保証明書は、一定の要件を満たす住宅について、耐震性能などを確認する書類として活用できます。
条件に合えば、買主が住宅ローン控除や登録免許税、不動産取得税の軽減措置を利用できる場合があるでしょう。
住宅ローン控除は年末のローン残高などに応じて所得税等から一定額を差し引く制度で、登録免許税は所有権移転登記などにかかる税金です。
また、不動産取得税にも一定の軽減措置があり、金融機関によっては保険付き住宅向けに住宅ローン金利の優遇制度を設ける場合があります。
利用条件は住宅や買主によって異なりますが、購入時の負担を抑えられる可能性は、物件の魅力を伝える材料になるでしょう。

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瑕疵保険のデメリット

ここまで瑕疵保険の魅力的なメリットを解説しましたが、利用に伴うリスクや注意点もおさえておきましょう。
最後に、保険料の費用負担や、改修工事のリスクといったデメリットについて解説していきます。

検査費用や保険料の負担

瑕疵保険を利用する際は、建物の現況検査費用と、選択した保証内容に応じた保険料を準備する必要があります。
一般的な一戸建てでは検査費用が5万円〜10万円ほどとなり、物件の広さや調査範囲によって金額が変わるでしょう。
また、検査で加入基準を満たさない箇所が見つかった場合でも、調査自体は実施されるため検査費用は発生します。
個人間売買で一戸建てに5年間の保証を付ける場合、保険料は条件により4万円〜10万円ほどが目安です。
そのため、売買代金を受け取る前の支出も想定し、費用の負担者や申し込み時期を不動産会社と事前に相談して無理のない資金計画を整えておくと安心でしょう。

加入条件となる改修工事

現況検査で保険の加入基準を満たさない劣化が見つかった場合は、該当箇所を修繕し、再検査に合格する必要があります。
対象になりやすいのは、基礎のひび割れや外壁の劣化、雨漏りの痕跡、シロアリ被害、木部の腐食、建物の傾きなどです。
たとえば基礎に幅0.5mm以上のひび割れがある場合、樹脂注入などの補修で数万円〜30万円ほどかかることがあるでしょう。
また、屋根やバルコニーの防水工事は数十万円、足場を組む規模では100万円を超えるケースもあります。
一方で、検査により建物の状態を早めに把握できるため、複数社の見積もりを比べながら売却計画に合う対応を選びやすくなるでしょう。

手続きや書類準備の手間

保険の利用を決めてから証明書が発行されるまでには、検査予約や審査を含めて3週間〜1か月ほどを見込む必要があります。
検査後の報告書作成や保険法人による審査だけでも1週間〜2週間ほどかかる場合があるため、引渡し日から逆算して動くと安心でしょう。
また、建築確認済証や検査済証、設計図書、登記事項証明書などが求められることがあり、早めの準備が大切です。
書類が見つからない場合は役所で確認したり代替資料を用意したりし、住みながら検査を受けるなら点検口周辺も片づけておきます。
さらに、現況検査の有効期間は1年とされることが多いため、売却時期を見ながら適切なタイミングで申し込むと良いでしょう。

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まとめ

既存住宅売買瑕疵保険は、売主の契約不適合責任を補完し、引渡し後の修繕費を補償する制度で、7万円から15万円程度の費用が目安となります。
売却後のトラブルを回避して買主に安心感を与えることで売却がスムーズになり、税金や住宅ローンにおけるさまざまな優遇措置を受けられる点がメリットです。
保険利用には事前の費用負担や手続きの手間がかかるうえ、検査で基準を満たさない場合は改修工事が必要になるため、計画的な準備が求められるでしょう。