相続した家を売却したとき税金０になる？控除や特例の活用法を紹介
親から相続した家を売却する際、「税金がかかるのでは」と不安に感じる方も多いのではないでしょうか。
実は、場合によっては家を売却しても税金が「０」になるケースが存在します。
本記事では、相続した家の売却で税金が発生しない仕組みや、知っておくと得をする特例制度、手続きの注意点について分かりやすく解説します。
不動産を相続された方が安心して進められるよう、具体的な条件やポイントを丁寧にご案内しますので、ぜひ最後までご覧ください。
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相続した家を売却する際、税金が「０」となる可能性がある仕組み
相続した家を売却する際、譲渡所得が発生しない場合には所得税や住民税が課されず、「税金が0」になる可能性があります。
譲渡所得は、次の計算式で求められます。譲渡価格（売却金額）から取得費と譲渡費用を差し引いた金額が譲渡所得です。
その結果がマイナスやゼロであれば、譲渡所得税（所得税・住民税）は発生しません。
取得費には、被相続人が購入した際の代金や手数料、改良費などを合算しますが、これらが不明な場合には譲渡価格の5％を「概算取得費」として認められており、これを利用することで取得費が高く算定され、譲渡所得が出にくくなります。
譲渡費用には、仲介手数料や測量費など、売却に必要な実費が含まれます。
| 項目 | 内容 | 備考 |
|---|---|---|
| 取得費の算定 | 購入代金＋手数料＋改良費 | 不明なら5％概算取得費を使用可能 |
| 譲渡費用 | 仲介手数料・測量費など | 売却に直接かかる費用 |
| 譲渡所得の計算 | 譲渡価格−取得費−譲渡費用 | マイナスまたはゼロなら税金なし |
したがって、取得費と譲渡費用を適切に計算し、譲渡所得が発生しないようにすることで、税負担をなくせる可能性があります。
「空き家の3,000万円控除」で譲渡所得をゼロにできる特例制度
相続や遺贈によって取得した、被相続人がかつて居住していた空き家を売却する際、譲渡所得から最大で3,000万円を控除できる特例制度があります。
これを「被相続人の居住用財産（空き家）にかかる譲渡所得の特別控除の特例」、通称「空き家特例」といいます。
要件を満たせば、譲渡所得が3,000万円以下であれば、所得税や住民税がかからず、税金が実質ゼロになる可能性があります。
譲渡所得は「譲渡価格－取得費－譲渡費用－特別控除額」で計算されますので、この控除によって税負担が大幅に軽減されます。
例えば、譲渡益が2,500万円であれば控除により課税所得はマイナスとなり、課税されません。
次に適用を受けるための主な条件を整理します。
| 条件 | 内容 |
|---|---|
| 売却期限 | 相続開始から３年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ令和９年（2027年）12月31日までに売却 |
| 建築時期 | 昭和56年（1981年）5月31日以前の旧耐震基準で建てられた戸建て |
| 譲渡価格上限 | 売却価格が１億円以下であること |
これらに加えて、以下の点も必要な要件として知られています：
- 被相続人以外が相続開始直前に居住していなかったこと
- 売却までの間、賃貸や居住など他の利用をしていないこと
- 土地・建物をセットで相続していること
これらの追加要件は、制度の対象を明確化し、公共の安全や適正な利用を促進するために設けられています。
例えば、賃貸に供していた空き家や、土地と建物を別々の人が相続しているケースでは適用対象外となります。
制限緩和の改正も行われており、令和６年（2024年）１月１日以降の譲渡については、売却後に買主が耐震改修または除却工事を譲渡日翌年の２月15日までに行う場合にも特例が適用可能となっています。また、相続人が３人以上の場合は控除額が相続人１人あたり2,000万円に見直されました。
これらの要件を満たすことで、相続した空き家の譲渡所得が3,000万円以下であれば、税金がかからない可能性があります。ぜひ、当社までお気軽にご相談ください。
相続税の取得費加算の特例によって譲渡所得が「０」になるケース
相続によって取得した不動産を売却する際、「相続税の取得費加算の特例」を活用すると、譲渡所得が発生せず、税金がかからない可能性があります。
この特例とは、譲渡時の取得費に相続税の一部を加算し、その結果、譲渡所得を大きく減らす仕組みです（譲渡所得＝収入金額－〔取得費＋取得費に加算される相続税額＋譲渡費用〕）。
この特例を適用するには、以下の条件をすべて満たす必要があります。
| 要件 | 内容 |
|---|---|
| ① 相続人であること | 相続または遺贈によって財産を取得している必要があります。 |
| ② 相続税が課税されていること | 取得した財産に対して相続税の納付があることが条件です。 |
| ③ 期限内に売却 | 相続開始日の翌日から「相続税の申告期限の翌日以後３年を経過する日」、すなわち相続開始から３年10か月以内に売却することが求められます。 |
これらの要件がそろえば、相続税の一部を取得費に加算することにより、譲渡所得が「０」あるいはマイナスになり、結果として所得税・住民税がかからないということもあり得ます。
また注意点として、同じ不動産について「空き家の３,０００万円控除」の特例と「取得費加算の特例」は併用できません。どちらか有利な側を選択する必要があります。
譲渡所得が「０」でも注意すべき費用と手続き上のポイント
相続によって譲渡所得が「０」となった場合でも、売却に伴う費用や手続き上の留意点が残ります。そのまま進めてしまうと、思わぬコストやリスクが発生しますので、以下のポイントを確認しておいてください。
| 項目 | 内容 | ポイント |
|---|---|---|
| 印紙税・登録免許税 | 売買契約時の印紙税や、登記時の登録免許税がかかります。 | 取得費・譲渡費用のみで所得がゼロでも、これらの税負担は免れません。 |
| 相続登記の義務化 | 2024年4月1日以降、相続登記は義務となり、未了の場合は過料の対象になります。 | 売却前に必ず登記を完了させておかないと、取引自体ができません。 |
| 確定申告の必要性 | 課税所得がなくても、譲渡所得の有無に関わらず申告が必要な場合があります。 | 非課税でも申告漏れによる不利益を避けるため、税務署へ確認することが大切です。 |
まず、売却に際して課税譲渡所得が発生しなくても、売買契約書に貼付する印紙税や、名義変更の際に必要な登録免許税は避けられません。これらの費用は、譲渡所得とは別枠でかかりますのでご注意ください。
次に、相続登記が義務化された現状を押さえておく必要があります。2024年4月1日より、相続登記を「相続を知った日から3年以内」、または「2027年3月31日まで」に完了させなければ、10万円以下の過料が科される可能性があります。
加えて、相続登記が済んでいないと、そもそも売却手続きに進むことができません。これは、所有者が明確でない物件の売却は買主にとって大きなリスクとなるためです。
最後に、譲渡所得が「０」になる場合でも確定申告が必要なケースがあります。
税務署では、譲渡の有無に関わらず申告書の提出が求められることがあり、申告しないと後日指摘を受ける可能性があります。
譲渡所得が発生していないからといって、手続きを軽視せず、きちんと確認して進めることが安心です。
まとめ
相続した家を売却する際、税金が「０」となる可能性がある仕組みについてご説明しました。譲渡所得がマイナスの場合や、空き家の特別控除、取得費加算の特例など、状況に応じて適切な制度を活用すれば税金がかからないこともあります。ただし、印紙税や登録免許税が別途かかる場合もあるため、必要な手続きや注意点を十分に確認することが重要です。制度や控除内容を理解し、正しく手続きを進めることで不安を解消しましょう。
この記事の執筆者
◇熊本市東区在住
◇得意エリア:熊本市中央区、熊本市北区
◇保有資格：宅地建物取引士、FP2、簿記2、高校数学専修免許、ITパスポート、Javaシルバー、等
◇座右の銘：「百折不撓（ひゃくせつふとう）」何度挫折しても決してくじけず、最後までやり遂げるという意味の言葉です。
不動産業では、お客様のご希望にぴったり合う物件を見つけることや、契約・手続きの中で思わぬ課題が出てくることもあります。しかし、私はどんな困難にもあきらめず、お客様にとって最善のご提案ができるまで粘り強く向き合うことを信条としています。
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