登記簿面積と実測面積はなぜ違うのか？違いが生まれる理由と解決策を解説
土地や建物の売買や相続に際し、「登記簿面積」と「実測面積」に違いがあることに戸惑った経験はありませんか？
私はあります！！！！
「なぜこの二つの面積が違うのか？」と疑問に思う方は多いはずです。
この記事では、そもそも登記簿面積と実測面積の違いから、それぞれが異なる理由、問題となる場面、そして違いを解消するための方法まで、できるだけわかりやすく解説します。
不安や疑問を解消し、安心して次のステップへ進むための知識をぜひ身につけてください。
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登記簿面積と実測面積って何が違うのか
まず、登記簿面積（公簿面積）とは、不動産登記簿に記載されている土地の面積のことです。
これは明治時代の地租改正における古い測量結果がそのまま反映されているケースが多く、精度に限界があるのが実情です。
過少申告や測量技術の未熟さといった歴史的背景によって、登記簿面積と実際の地積がずれていることも珍しくありません。
一方、実測面積は、土地家屋調査士などの専門家が現地で測量を行い、最新の機器（GPS測量など）を使って算出した、より正確な面積です。そのため隣地との境界や境界杭の復元にも有効です。
つまり、なぜ「登記簿面積 実測面積 なぜ違う」となるのか——
それは、登記簿面積が過去の制度や技術に基づく記録であるのに対し、実測面積は現地で正確に測った結果であるためです。両者が異なるのは、ごく自然な現象といえるでしょう。
| 項目 | 登記簿面積（公簿面積） | 実測面積 |
|---|---|---|
| 測定根拠 | 過去の登記・地租改正時の測量結果 | 現地での測量結果（GPS・専門家による測定） |
| 精度 | 技術・歴史的背景により不正確なこともある | 最新技術により高精度 |
| 利用場面 | スムーズな取引を優先する「公簿売買」 | トラブルを避ける安全志向の「実測売買」 |
なぜ登記簿面積と実測面積が違ってしまうのか
登記簿面積（公簿面積）と実測面積にズレが生じる原因は、歴史的背景に深く根差しています。
明治時代の地租改正事業で多くの土地が“縄”を使った素朴な測量によって記録され、当時の制度と技術がそのまま現在の登記簿に引き継がれていることが主な要因です。
例えば、登記簿面積より実測面積が大きい「縄伸び」は、税負担を軽くしたい住民の申告行為や測量器具の不統一などに起因しています。
明治初期の測量は、専門家による精密な計測とはかけ離れていました。
測量が素人によって行われたこと、そして当時の縄や竹竿の長さが統一されておらず、結果として縄伸びや縄縮みの誤差が生じやすかったのです。
さらに、「分筆の残地求積」による誤差の累積も見逃せません。
かつては土地を二筆に分ける際、残った土地（残地）の面積を前の一筆から差し引く方式で処理しており、元からの登記簿の誤差がそのまま引き継がれるケースが少なくありませんでした。
| 原因 | 説明 | 影響 |
|---|---|---|
| 明治の地租改正による測量 | 簡易な縄や竹竿で測量・自己申告による面積記録 | 登記簿面積と実測にズレが生じる |
| 測量技術・器具の未統一 | 機器精度が低く、長さの統一もされていない | 実測より小さく記録されがちになる |
| 分筆後の残地処理 | 残地を差し引き方式で処理し誤差が継承 | 元のズレがそのまま残地面積に反映される |
どのような場面で差が問題になるのか
登記簿面積と実測面積の違いは、特に土地売買や相続の場面で顕在化しやすいです。
たとえば「登記簿の面積」で取引する公簿売買では、測量を行わずに契約を締結するため、登記簿と実際の面積に差があっても売買価格の変更や精算はほとんど行われません。
そのため、実際の土地面積が登記簿より狭いと、望んだ建物が建てられないなどのトラブルが起こります。
一方、「実測売買」では、測量結果に基づいて面積を確定し、必要に応じて売買代金の精算や再交渉が可能です。
測量後に面積が変わった場合でも、契約書に基づき調整が可能となっているため、買主・売主双方のリスクを抑えることができます。
さらに、登記簿と実測が一致しない状態を放置すると、後々の境界トラブルや建築計画の齟齬、価格面での損害リスクが高まります。
たとえば登記簿の面積が多いことで売主が有利になってしまったり、逆に少ない場合には買主が損をしてしまうこともあります。
こうしたリスクを避けるには、契約時に面積の扱いを明確にしておくことが重要です。
以下は、公簿売買と実測売買の特徴を表にまとめたものです。
| 取引方式 | 測量の有無 | 価格の調整 |
|---|---|---|
| 公簿売買 | 不要（登記簿の面積を使用） | 基本的に調整なし |
| 実測売買 | 必要（専門家による測量） | 測量後に価格精算あり |
| 放置した状態 | ― | 建築や契約上のリスクが高まる |
総じて、登記簿面積と実測面積の違いが問題になるのは、売買契約や相続、建築計画など、土地の正確な面積が重要となる場面です。どちらの方式を選ぶかは、測量費用やスピード、リスク許容度などを踏まえて慎重に判断しましょう。
違いを解消するためにできること
登記簿面積と実測面積のズレを解消する第一歩は、「地積更正登記」を活用することです。
これは、実際に測量した面積に基づいて登記簿上の地積を修正する手続きで、土地家屋調査士に依頼して測量図や申請書類を整備したうえで法務局に提出します。
手続きが完了すると登記簿上の面積が現況と一致し、「土地情報の正確化」に役立ちます。
一方、実測面積が登録面積より大きい場合は固定資産税が上がる可能性があるため、その影響にもご注意ください。
測量により面積が小さくなる場合は税負担の軽減が期待できます。
| 項目 | 内容 | 備考 |
|---|---|---|
| 地積更正登記のメリット | 登記簿と実測面積が一致し、境界や筆界の信頼性が向上 | 安心・安全な土地取引に寄与 |
| 地積更正登記の注意点 | 面積が増えると固定資産税が上昇する可能性あり | 分筆前提の場合は要注意 |
| 測量方法の選択 | GPS測量や確定測量など精度の高い測量を選択 | 境界確定によりトラブル防止 |
また、測量方法の選択にもポイントがあります。従来のアナログ手法だけでなく、GPS測量や確定測量など、より精度の高い測量を採用することで境界の復元性や面積の正確さが向上し、将来の認識トラブルを未然に防ぐことができます。
こうした確かな測量結果は、登記の信頼性を高めるだけでなく、金融機関の融資審査の透明性にもつながります。
最後に、将来的なトラブル回避を見据えて、土地家屋調査士などの専門家への早めの相談を強くおすすめします。
測量方法や登記手続きの選択で迷った際には、専門家の判断が安心につながりますし、お客様が求めている「正確な土地面積をもとにした安心できる取引」というニーズにも適切に応えられます。
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まとめ
登記簿面積と実測面積がなぜ違うのか、その背景や理由を知ることは、土地の売買や相続など重要な場面で大きな意味を持ちます。
登記簿面積は古い測量方法や自己申告による誤差が残っていることも多く、現代の精度の高い測量と一致しない場合があります。
この違いを放置すると、将来トラブルになる可能性があるため、気になる方は専門家に相談し、正確な手続きを行うことが安心につながります。
この記事の執筆者
◇熊本市東区在住
◇得意エリア:熊本市中央区、熊本市北区
◇保有資格：宅地建物取引士、FP2、簿記2、高校数学専修免許、ITパスポート、Javaシルバー、等
◇座右の銘：「百折不撓（ひゃくせつふとう）」何度挫折しても決してくじけず、最後までやり遂げるという意味の言葉です。
不動産業では、お客様のご希望にぴったり合う物件を見つけることや、契約・手続きの中で思わぬ課題が出てくることもあります。しかし、私はどんな困難にもあきらめず、お客様にとって最善のご提案ができるまで粘り強く向き合うことを信条としています。
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