認知症の親が所有する不動産が売れない？家族が知っておきたい対処法と進め方

認知症の親が所有する不動産を売るための基本的な対処法

認知症の親名義の不動産を売却するための代表的な方法として、成年後見制度の中でも家庭裁判所が選任する法定後見が利用されています。

法定後見では、家庭裁判所が選任した成年後見人が、不動産売買契約の締結や登記申請などの法律行為を代わりに行います。
このとき、成年後見人は被後見人である親の財産を守る立場として、売却条件が適正かどうかや、売却の必要性を慎重に判断することが求められます。

そのため、家族だけで判断する場合に比べて、より公正で法的に安定した手続きになりやすい制度といえます。

成年後見制度を利用して不動産を売却するには、まず親の住所地を管轄する家庭裁判所に対して申立てを行います。

申立書や診断書、財産目録などの必要書類を準備し、家庭裁判所での審理を経て、成年後見人が選任されます。
さらに、親が現に居住している自宅などを売却する場合には、「居住用不動産処分許可」の申立てを別途行い、家庭裁判所の許可を得なければ売買契約を進めることができません。

この許可の審理では、売却の必要性や代替案の有無、今後の住まいの確保などが重視されるため、事前に生活設計を整理しておくことが重要です。

成年後見人が不動産を売却して得た代金は、被後見人である親本人の利益のためだけに使うことが原則とされています。
具体的には、介護施設の入居費用や在宅介護サービスの利用料、医療費や生活費の補填など、日常生活や療養に必要な支出に充てることが想定されています。

一方で、他の家族の住宅取得資金や事業資金など、親本人の生活と直接関係のない目的に売却代金を流用することは認められません。
成年後見人は定期的に家庭裁判所へ収支報告を行う義務があるため、家族としても親のための資金管理であることを常に意識しておくことが大切です。

今すぐ売れない場合に家族が取れる準備と代替策

認知症の心配が出てきた段階から、財産管理の方法をあらかじめ検討しておくことが大切です。
代表的な手段として、任意後見契約や家族信託があります。

任意後見契約は、公証人の関与のもとで、将来判断能力が低下したときに備えて、支援してもらう人と権限の範囲を決めておく仕組みです。

家族信託は、信頼できる家族に不動産などを託し、管理や処分の方法を柔軟に設計できる点に特徴があります。

もっとも、これらの制度は、本人に判断能力があるうちに契約を結ぶ必要があります。

そのため、もの忘れや金銭管理の不安が見え始めた時期に、早めに情報収集と検討を進めることが重要です。
また、制度の選び方や契約内容によって、後々の不動産売却のしやすさや家族の負担が変わる可能性があります。
このため、それぞれの仕組みの長所と注意点を整理し、家族の状況に合った方法を選ぶことが大切です。

今すぐ売却が難しい場合は、不動産を維持しながら活用する方法も選択肢になります。

たとえば、一定の条件を満たす場合には賃貸として貸し出し、家賃収入を介護費や医療費の一部に充てる方法があります。
すぐに貸し出さない場合でも、専門の事業者による見回りや清掃などの空き家管理サービスを利用し、建物や設備の劣化を防ぐことが考えられます。

このように、売却以外の活用策を組み合わせることで、資産価値を守りつつ、将来の選択肢を残すことにつながります。

不動産を空き家のまま長期間放置すると、固定資産税や維持費の負担だけが続きます。

屋根や外壁の傷み、庭木の繁茂などから管理不全空き家とみなされると、行政から指導や勧告を受ける可能性もあります。
さらに、適切な管理が行われていないと、資産価値の低下や近隣とのトラブルを招きかねません。

このため、認知症が疑われる段階で、家族だけで悩まず、早めに相談窓口や専門家に状況を伝え、将来を見据えた管理と活用の方針を一緒に検討することが重要です。

認知症の親の不動産売却で後悔しないための進め方

認知症の親が所有する不動産の売却を検討する際には、親の生活や尊厳を守りながら進めることが何より大切です。
厚生労働省の認知症施策では、本人の意思決定を支える姿勢が重視されており、家族もこの考え方を意識する必要があります。

そのため、まずは親のこれまでの暮らし方や希望を家族で丁寧に振り返り、何を優先するのか共通認識を持つことが重要です。
感情的な対立を避けるためにも、日時を決めて冷静に話し合う場を設け、結論を急がず段階的に検討する姿勢が望ましいです。

具体的な手続きに備えるためには、医師の診断書や介護保険の認定情報など、親の心身の状態を示す資料を早めに整理しておくと安心です。
成年後見制度を利用して不動産を処分する場合、家庭裁判所での審理において、本人の状況や売却の必要性を説明する資料が求められるからです。

あわせて、介護費や医療費など今後の支出見込みも一覧にしておくと、売却代金をどのように活用すべきか検討しやすくなります。
このような準備を家族で分担して進めておくと、いざ申立てや売却の段階になったときに慌てず対応できます。

さらに、司法書士や弁護士、税理士などの専門家と早期に連携し、制度や税金に関する誤解をなくしておくことも大切です。

成年後見制度では、後見人が居住用不動産を売却する際に家庭裁判所の許可が必要とされるなど、法律上の制約があります。
また、内閣府の高齢社会白書では認知症高齢者の増加が見込まれており、今後も同様の相談が増えると考えられるため、家族が主体的に情報を集めて判断する姿勢が求められます。

相談先を一つに限定せず、必要に応じて複数の専門家から意見を聞きながら、自分たちの状況に合った進め方を選ぶことが、後悔の少ない不動産売却につながります。

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まとめ

認知症の親名義の不動産は、意思能力の問題から家族だけの判断では簡単に売れないケースが多くあります。
しかし、成年後見制度の利用や家庭裁判所での許可申請など、正しい手順を踏めば売却や活用は十分に可能です。
「難しそう」「何から始めればよいか分からない」と感じたら、まずは当社にご相談ください。
親御さまの生活や想いを大切にしながら、売却か賃貸活用かなど、最適な選択肢を一緒に整理いたします。
状況を丁寧にお伺いし、ご家族だけでは見落としがちな法的手続きや費用面も分かりやすくご説明します。