未登記建物の売却は何から始めるべきか？必要な手続きを流れで紹介
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「未登記建物の売却」について、相続や売買の場面で突然関わることになった方は少なくありません。
こうした建物は、登記がなされていないため、通常の物件と比べて手続きや注意点が多く、どこから手を付ければよいか迷われる方が多いです。
この記事では、未登記建物を売却するにあたり必要となる基礎知識や、事前に行うべき登記手続き、実際の準備事項やスムーズな売却のコツまでを分かりやすく解説します。
不安や疑問を解消し、安心して売却を進めたい方はぜひご覧ください。
未登記建物の売却前に知っておきたい基礎知識（相続や売買で未登記建物が関係する方に向けて）
未登記建物とは、建築後に法務局での「表題登記」や「所有権保存登記」がなされておらず、登記簿上には存在や所有者が一切記録されていない建物を指します。例えば、土地家屋調査士による調査・測量や構造、面積などの登録が行われておらず、また司法書士による所有名義の登録も未了の状態です。こうした未登記状態では、第三者に対し自分が所有者であることを主張する法的根拠が弱まります。固定資産税は自治体が独自に課税するため、登記がなくても課税される一方で、軽減措置が適用されない場合もあります。
| 項目 | 意味 | 影響 |
|---|---|---|
| 表題登記 | 建物の存在や構造などを登録 | 登記簿に建物の基本情報がない |
| 所有権保存登記 | 所有者としての名義を登録 | 所有者の権利が法的に保護されない |
| 固定資産税 | 自治体が課税 | 軽減措置が受けられない可能性 |
未登記建物でも売却自体は法的に禁止されているわけではありませんが、取引には多くの注意点があります。まず、買主が住宅ローンを利用できないケースが多く、融資が難しくなる傾向があります。また、売主が真の所有者かどうか証明が困難なため、詐欺や二重譲渡のリスクが増します。さらに、登記されていない状態は売却トラブルの温床となり得ます。
これらのリスクを避け、多くの場合、未登記建物は事前に「表題登記」および「所有権保存登記」を行った上で売却するのが一般的です。
売却前に必要な登記手続きとは（相続や売買で未登記建物が関係する方に向けて）
未登記建物を売却する際には、法務局に建物の存在や所有者を正式に登録する登記手続きが不可欠です。まず、「表題登記」により建物の所在地・構造・床面積・家屋番号などを登記簿に記録し、建物の「所在」を公的に明示します。これは、不動産登記法に基づき、新築または取得から1か月以内に行う法的義務であり、怠ると最大10万円以下の過料が科される可能性があります（法第47条、第164条） 。
次に、「所有権保存登記」を行います。これは、表題登記が完了した建物に対して「誰が所有者か」を登記簿に明記する手続きであり、法律上の義務ではないものの、売却や融資利用の前提として事実上必要な措置です 。
さらに、相続が関係している場合には、相続登記への連携も重要です。相続によって取得した未登記建物については、まず表題登記・所有権保存登記を行い、その後、相続人全員の戸籍謄本や遺産分割協議書を準備し、相続登記を進めます。2024年4月の制度改正により、相続登記は義務化され、取得を知った日から3年以内に申請をしなければ過料の対象となるため、早めの対応が求められます 。
以下に、登記手続きの内容と流れをまとめた表をご用意しました。
| 登記手続き | 内容 | 目的 |
|---|---|---|
| 表題登記 | 建物の所在・構造・床面積などを法務局へ登録 | 建物の存在を公示し、後続の登記手続きの基盤を整える |
| 所有権保存登記 | 表題登記後に「所有者」を登記簿に記録 | 法的に所有権を主張できる状態にする（売却や融資の前提） |
| 相続登記（相続関係者の場合） | 相続人確定・遺産分割協議書の作成・相続登記の申請 | 相続により取得した所有権を正式に登記簿に反映させる |
これらの手続きを順に進めておくことで、売却時に発生しやすい「買主がローンを組めない」「権利関係が不明確で売却が難航する」といったトラブルを未然に防ぐことができます 。
登記手続きを進める際の具体的な準備事項（相続や売買で未登記建物が関係する方に向けて）
未登記建物の売却や相続に際して、登記手続きを円滑に進めるためには、事前の準備が欠かせません。以下に、必要書類、登記申請の依頼先、費用と期間の目安の三点をまとめました。
| 準備事項 | 概要 | 目安の費用・期間 |
|---|---|---|
| 必要書類 | 固定資産評価証明書、名寄帳、公図、建築確認申請書や検査済証、住民票、印鑑証明、遺産分割協議書（相続時）など | 書類取得費用は数百円〜数千円程度 |
| 登記申請の依頼先 | 土地家屋調査士による表題登記、司法書士による所有権保存登記 | 表題登記：5万円〜15万円程度 保存登記：5万円〜10万円程度 |
| 費用と期間の目安 | 全体として登録免許税や専門家報酬を含め、10万円〜30万円程度の費用 申請から登記完了まで通常数週間 | 目安費用：10万円〜30万円 期間：表題登記は数日〜数週間、保存登記は迅速な対応で数日〜数週間 |
まず、必要書類の確認ですが、登記申請の基本として、固定資産評価証明書や名寄帳、また建築確認関連の書類が求められます。相続が関係する場合には、相続人全員の住民票や印鑑証明、そして遺産分割協議書が法務局提出用に必要になるのが一般的です。
次に、申請の依頼先として、土地家屋調査士は建物の構造や所在を法務局に登録する「表題登記」を担います。費用としては5万円〜15万円程度が相場で、建物が古い場合や資料が不十分な場合は追加費用がかかることもあります。その後、司法書士による「所有権保存登記」を経て、法的に所有者として認められ、第三者にも権利を主張できる状態になります。こちらの費用相場は5万円〜10万円程度です。
最後に、全体の費用と期間についてですが、登録免許税や印紙代などの実費を含めると、表題登記と保存登記を合わせて10万円〜30万円程度を見込んでおくのが安心です。手続き期間については、表題登記に数日〜数週間、続いて保存登記に同様の期間を要することが多く、建物の状態や法務局の審査状況によっても変わります。
未登記建物の売却をスムーズに進めるポイント
「未登記建物」の売却を円滑に進めるためには、以下のようなポイントに注意するとよいです。
| ポイント | 内容 |
|---|---|
| 登記完了後の売却の利点 | 表題登記や保存登記を完了させれば、所有権に関する信頼性が高まり、購入希望者が住宅ローンを利用しやすくなるほか、所有権争いなどのトラブルを未然に防ぎやすくなります。 |
| 未登記での売却時の注意点 | 未登記のまま契約した場合には買主が住宅ローンを利用できない、所有権の証明が困難、契約後に思わぬトラブルが発生しやすいため、契約内容には現況や登記予定などを明確に記載する必要があります。 |
| 専門家との連携 | 土地家屋調査士・司法書士など専門家と連携し、表題登記・保存登記を滞りなく進め、必要に応じて所有権移転登記まで依頼することによって、売却手続きをスムーズかつ確実に進められます。 |
まず、登記を行った上で売却することの利点として、登記すれば建物の存在や所有者が法務局に記録され、買主にとっては安心材料となります。さらに、登記されていない状況では買主が住宅ローンを利用できない可能性が高く、売却のハードルが上がってしまいます。登記完了後に売却することで、購入希望者の幅が広がり、取引が円滑になる効果があります（複数の情報を総合）です。
一方、未登記のまま売却を進める場合には、以下のような注意点があります。まず、所有権を第三者に主張できないリスクがあり、買主保護の立場から買主がローンを組めないことがほとんどです。そのため契約内容には建物の現況、登記の有無や予定、登記を行う主体、費用負担などを明記し、後日の紛争防止につなげる必要があります（複数の情報を総合）です。
また、未登記建物に関しては、土地家屋調査士による表題登記、司法書士による所有権保存登記・移転登記といった専門家の手続きが不可欠です。相続や売買に関わる複雑さや法務局とのやり取りを円滑に進めるためにも、速やかに専門家に相談し、手続きを依頼することが、安心・確実な売却への第一歩です（複数の情報を総合）です。
まとめ
未登記建物の売却には、正しい登記手続きを踏むことが重要です。登記が済んでいない場合は、どんなに取引の合意が成立しても所有権や権利関係で思わぬトラブルに発展しやすくなります。売却手続きがスムーズに進むだけでなく、取引後の安心にもつながりますので、必要な書類や手続きを早めに確認しましょう。専門家に相談し、確実な売却ができるよう一歩を踏み出すことが大切です。
