家と土地を個別に売却する方法とは？分けて売る際の流れや注意点も紹介

家と土地を“個別に売却する”とは

「家と土地を別々に売却する」とは、建物（家）とその下にある土地を、一括ではなく個別に扱うことを指します。つまり、家だけあるいは土地だけを他者に売却できる状態をつくることです。登記上では、建物と土地がそれぞれ独立した対象となるため、個別に取引が可能になります。

このような「個別に売却する」状況を実現するために必要なのが、「分筆登記」です。分筆登記を行うことで、もともとひとまとまりだった土地が地番ごとに分かれ、それぞれ別々の土地として登記可能になります。これにより、＜家＞と＜土地＞を個別に売却することが自然でスムーズに実現できるようになります（家と土地、個別、売却 のキーワードを自然に含めつつ解説）。

では、どのような場合に「家と土地を分けて売却する」ニーズが生じるのでしょうか。たとえば、相続によって共有状態になった家と土地を、それぞれ明確に分けて手放したいときが典型的です。また、自宅を残しつつ土地の一部だけを処分したいときや、家と土地で売却時期や希望価格を分けたい場合なども、個別売却が検討されます。このように、家と土地を別個に売却する発想が生まれる背景は、対象を明確に分けて柔軟に売却したいという状況にあります。

分けて売却する場合の主な理由（売却を個別に検討するケース）

家と土地を別々に売却しようと検討する皆さまにとって、なぜ分筆してそれぞれ個別に売り出すことが有効なのか、主な理由を具体的にご紹介します。

まず、共有名義の土地や相続した土地の場合、家と土地を分けることで扱いやすくなることが多いです。たとえば、土地を分筆して独立した登記とすることで、共有者の同意を得る手間が省け、自分だけの判断で売却や活用が可能になります。また、相続の際には複数人が共有名義になると、将来のトラブルや意思決定の停滞を避けるため、分筆して個別所有できる状態にすることはとても有効です。

次に、地目を変更して宅地として売却するニーズに対応する場合、分筆は欠かせません。例えば、元は農地だった土地の一部だけを、宅地に変更して家を建てられるように整えるには、該当部分を分けて登記し直す必要があります。この地目変更によって、宅地部分だけを効率よく売却できるようにするわけです。

さらに、税負担を軽減したいという観点からも、分筆には有効なケースがあります。広い土地をまとめて評価されるよりも、部分的に評価額を下げる形で分けたほうが、固定資産税や将来の相続税の負担を抑えられる可能性があります。

以下に主要な理由をまとめた表をご覧ください。

これらの理由はいずれも、家と土地を“個別に売却”することを検討している売主の方にとって、目的や状況によって強く適用されるケースです。分筆により“個別”に扱うことで、売却はもちろんその後の管理や活用も柔軟かつ効率的に行えるようになります。

なお、それぞれのケースには注意点も伴うため、次章ではそれらについて丁寧にご説明いたします。

分け売りの注意点とリスク

家と土地をそれぞれ個別に売却する際には、分筆後に思わぬ使い勝手の悪さや法的な制約が生じることがあります。この見出しでは、そうした“分け売り”に伴う注意点やリスクを、分かりやすくリズミカルにお伝えします。

まず、分筆後に土地が道路へ2メートル以上接していないと、建物を建てられない〈接道義務〉に抵触してしまいます。建築できない土地となると、再建築不可物件となり、売却時にも買い手から敬遠されるリスクがあります。この点は特に要注意です。

また、分筆によって分けられた土地が建ぺい率・容積率・斜線制限などの規定に適合しなくなるおそれがあります。分筆後に家側の土地が違法建築と判断されると、最悪の場合、建物の一部を取り壊す必要も出てくるため、事前の確認が不可欠です。

さらに、分筆には手間と費用がかかることも忘れてはいけません。測量や境界確定のために土地家屋調査士への依頼が必要となり、報酬は数十万円から場合によっては百万円以上、登録免許税も筆数ごとに発生します。しかも、隣地立ち会いや役所手続きなどで時間もかかり、場合によっては数か月にわたることも少なくありません。

こうした分け売りの注意点をしっかりおさえておかないと、売却後の手間や価格に影響が出てしまうこともあります。当社では、こうしたリスクを未然に防ぎながら、最適な売却プランをご提案いたします。安心してご相談ください。

家と土地を分けて売却する際の流れとポイント

家と土地を別々に売却しようと考える際は、まず「分筆登記」を含む手続きをしっかり理解することが大切です。以下のような段取りが一般的で、スムーズな売却につながります。

まず、土地家屋調査士に依頼して、準備から登記申請まで進めます。必要な書類取得や境界確定・測量、分筆案作成、境界標設置、そして最後に登記申請という流れです。この後、分筆された土地と建物付きの土地は、それぞれ別に売却活動が可能になります。なお、分筆手続きには数週間から数か月、境界測量が必要な場合は数か月から一年以上かかるケースもあります。

売却を円滑に進めるため、事前に確認しておきたい項目として、まず「地目変更が必要か」「接道義務に適合しているか」「固定資産税や相続税の影響はどうか」「登記状況は明瞭か」などが挙げられます。とくに接道義務は、建築基準法上の要件で、建物建築の可否に直結するため慎重な確認が不可欠です。

さらに、法的トラブルを避けるためには、境界確認が重要です。境界標が現地にあっても、それだけでは確かな証拠にならない場合があるため、確定測量図と照合することが望まれます。境界確認書や筆界確認書がきちんと作成され、登記に反映されているか必ず確認しましょう。

このように、家と土地を分けて売却する際は、分筆登記の手順を把握したうえで、接道や税務、境界といった事前確認を丁寧に進めることが、リスクを避けてスムーズな売却につながります。ご不安な点や具体的な確認が必要な場合は、お気軽にご相談ください。

まとめ

家と土地を分けて売却することは、売主様にとってさまざまなメリットや選択肢をもたらします。しかし、その一方で分筆登記や接道義務、建築制限、費用負担など、想定外の課題も発生します。そのため、家や土地を個別で売却したいと考える際には、事前準備や法的なポイントもしっかり押さえておくことが重要です。不明点や迷いがある場合は、ぜひ専門家へご相談いただき、分かりやすく丁寧な対応のもと、安心してご売却への一歩を踏み出してください。