住宅ローンを返済不可にしない対処法は？競売や任意売却についても解説

住宅ローンを借りてマイホームを購入したものの、収入の変化などで返済不可になるケースもあります。
返済不可になる前に対処法を選択しないと、競売や任意売却になる可能性があるため注意しなければなりません。
そこで今回は、住宅ローンが返済不可になりそうなときの対処法や、競売の流れ、そして任意売却について解説します。

住宅ローンが返済不可になりそうなときの対処法

住宅ローンを借りるときは、その時点での経済状況に合わせて返済できるように返済計画を立てます。
しかし、転職や失業などさまざまな事情で収入などの経済状況が変化し、返済不可になる可能性はゼロではありません。
住宅ローンが返済不可になり、滞納してしまうと、任意売却や競売によって自宅を失う可能性が高いです。
そのため、事前にいくつかの対処法を試して滞納を防ぐ必要があります。

滞納する前に金融機関に相談する

住宅ローンが返済不可になりそうなときの対処法として、重要なのは返済を滞納する前に金融機関に相談することです。
金融機関としても、競売や任意売却では通常の返済よりも、回収できる債権が少なくなります。
そのため、しっかり事情を説明すれば、返済条件の変更を了承してくれる可能性が高いです。
返済条件の変更とは、返済スケジュールを見直して、毎月の返済額を減らす対処法になります。
返済条件の緩和期間は、金融機関によって異なるため、できるだけ早めに相談することをおすすめします。

家計を見直す

住宅ローンが返済不可になる前の対処法としては、家計を見直すことが挙げられます。
普段使用していないサービスを継続して契約しているなど、無駄な出費があるとその分返済に影響を与える可能性が高いです。
1つ1つは大した金額でなくとも、複数の項目があると大きな金額になってしまいます。
そのため、毎月の支払いをチェックして無駄になっている項目はないか、水道光熱費は適切かなどを見直しておきましょう。

保険の活用やローンの借り換えを検討する

住宅ローンが返済不可になる前の対処法には、加入している保険の活用があります。
収入の減少が特定の疾病による療養だったときは、団体信用生命保険の特約を利用できる可能性があるためです。
また、ほかにも対処法として住宅ローンそのものの借り換えが考えられます。
借り換えによって、より低金利かつ毎月の返済額を少なくできるローンに切り替えれば、今よりも緩やかな条件で返済できるようになるでしょう。

住宅ローンが返済不可になったときの競売の流れ

住宅ローンが返済不可になり、滞納してそれ以上支払えない状態になってからしばらく放置していると、自宅を差し押さえられて競売にかけられます。
滞納後ただちに競売になるわけではないものの、競売になるまでの期限はある程度決まっているため注意が必要です。
自宅が競売にかけられると、所有者の方は売却に関われなくなります。

滞納から7～8か月で競売になる

住宅ローンが返済不可になってから、実際に競売がおこなわれるのは、滞納から7～8か月経った頃です。
まず、住宅ローンを滞納して1～6か月までの間は、金融機関から支払いの督促状が届き続けます。
1～2か月目までは電話で督促を受けることもありますが、3か月目以降は督促状による督促に切り替わることがほとんどです。
督促に応じて支払いを済ませればそこまでですが、督促を無視していると5～6か月目に「期限の利益」を喪失します。
期限の利益とは、債務を分割して返済する債務者の権利のことです。
そのため、期限の利益を喪失すると、それ以上住宅ローンを分割で返済できなくなり、一括での返済を求められます。
住宅ローンを組むときに保証会社に入っていると、6～7か月目あたりに代位弁済がおこなわれるでしょう。
代位弁済は、保証会社が債権を買い取る形で金融機関に残債を支払う行為であり、これにより債権が保証会社に移ります。
保証会社は金融機関以上に返済に厳しく、分割払いやローンの組みなおしについてはほとんど相談できません。
債権を手にした保証会社に一括返済を求められ、それに応じられなければ保証会社によって自宅が差し押さえられ、競売にかけられるのです。

競売が開始されてからの流れ

保証会社によって自宅が差し押さえられると、家庭裁判所に対して競売の申し立てがおこなわれます。
裁判所は、これを受けて競売開始決定をおこない、債務者の自宅に競売開始決定通知が届くのです。
申し立てから1～2か月程度で通知が届いて執行官が自宅を訪問し、競売に出される不動産の現況を検分します。
調査から2～3か月程度で売却基準価額が決定され、入札期間と改札日が決まることにより競売が決定し、これ以降は競売を取り下げられません。
入札期間の2～3週間前には、不動産の情報がインターネットに公開され、入札期間に入ります。
入札期間が終了すると開札がおこなわれ、もっとも高い価格で入札した方に該当の不動産が売却されるのです。

住宅ローンが返済不可になったときの任意売却とは

住宅ローンが返済不可になったとき、競売以外にも任意売却によって不動産を手放す方法があります。
競売の手続きが進んでしまうと、任意売却は選択できなくなるため、返済不可になりそうなときは早めの検討がおすすめです。

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンの残債を返済しきれないときに、金融機関など債権者の了承を得ておこなう不動産売却のことです。
債務の滞納から3～6か月目までの間におこなわれることが多く、売却代金は原則残債の返済に充てられます。
一般的な不動産売却と比べると、売却価格は落ちるものの、競売よりは高く売れる可能性が高いです。
任意売却をおこなうと、その旨が信用情報に記載される点には注意が必要になります。

任意売却のメリット

任意売却のメリットは、競売よりも売却価格が高くなることです。
不動産を任意売却で売却すると、価格は相場の6～7割程度になります。
一方で、競売ではそれよりも安く買い叩かれることが多く、ほとんど債務を返済できません。
不動産の売却代金で返済しきれなかった残債については、その後も返済し続ける必要があります。
そのため、できるだけ高く売却できる任意売却のほうがメリットが大きいです。
また、任意売却であれば、売却代金で返済したあとの残債を分割返済できないか交渉することもできます。
競売では、一括返済しか認められず、支払えずに自己破産することになるケースが多いです。
さらに、原則として売却代金は住宅ローンの返済に全額充てられますが、交渉次第では一部代金を引っ越し費用にできる可能性もあります。
自宅を手放すと引っ越さなければなりませんが、その費用も高額になりがちであるため任意売却を選んだほうが良いのです。

任意売却を成功させるポイント

任意売却を成功させるためには、なるべく早く任意売却の準備を進めるのがポイントです。
不動産が競売にかけられそうなときは、入札が始まる2日前までに任意売却の手続きを完了させないといけません。
入札が開始されると、競売は取り消すことができず任意売却も無効になります。
そのため、住宅ローンの返済が厳しいと感じた段階で、早めに不動産会社や金融機関に相談することが大切です。
また、任意売却には通常の不動産売却とは異なる、さまざまなノウハウが必要になります。
任意売却に関する経験が豊富な不動産会社に相談するのが、売却を成功させるポイントです。

まとめ

住宅ローンの返済を滞納する前に、なるべく金融機関に相談するなどして返済を見直す必要があります。
滞納を放置していると、不動産が競売にかけられ、安く買い叩かれて自己破産につながる可能性が高いです。
早い段階で任意売却を進めておけば、競売よりも高めに不動産を売れる可能性もあります。