不動産の購入に必要な予算はいくら？年収倍率や返済比率について解説！

不動産の購入を検討するときに大切なのは、自分の年収に対して適切な予算を見極めることです。
無理なく返済できる住宅ローンの金額や準備できる頭金の額がわかれば、必然と購入できる不動産の選択肢が狭められていきます。
今回は、これから不動産の購入を検討している方へ向けて、年収に対する予算の目安や計算の仕方、住宅ローンの返済比率について解説します。

不動産を購入するために必要な予算はどれくらい？

不動産購入時に予算を正確に把握することは、無理のない購入計画を立てるうえで重要なポイントです。
ここでは、年収倍率や頭金、借入可能額といった観点から、不動産購入時における予算を検討する方法を解説します。

年収倍率を基準にした予算の目安

不動産の購入予算を考えるときには、年収倍率を基準にする方法が一般的です。
年収倍率とは、年収の何倍までの物件価格を購入するのが適切かを示す指標であり、一般的には年収の5～7倍が無理のない予算とされています。
たとえば、年収500万円の方のケースでは、2,500万円～3,500万円程度の不動産が目安です。
ただし、収入の安定性や家族構成などの個別の状況によって、適切な年収倍率は異なるため、あくまでも参考値としてとらえることがポイントです。

頭金と住宅ローンの借入可能額で決まる予算

不動産を購入するときの予算は、頭金と住宅ローンの借入可能額によっても決まります。
不動産を購入するときには、物件価格の一部を頭金として支払うことが一般的です。
頭金は購入価格の10％程度が目安とされており、3,000万円の物件を購入するケースでは300万円程度の頭金を準備する必要があります。
頭金を多く準備できるほど住宅ローンの借入額が少なくなるため、月々の返済負担を軽減できます。
また、利息負担を軽減できる効果もあるため、計画的に貯蓄を進めることが大切です。
一方、金融機関から借りられる住宅ローンの金額は年収や返済比率、そのほかの借り入れ状況など複合的な要素によって決まります。
年収が500万円の方のケースでは、住宅ローンの借入額の目安は3,290万円です。
これに頭金として準備できる金額を合わせると、不動産購入における予算がおのずと見えてきます。
多くの金融機関では、オンライン上で借入可能額をシミュレーションできるツールを公開しているため、一度利用してみることをおすすめします。

不動産を購入するための予算の計算の仕方

不動産の購入での後悔を防ぐには、まず具体的な予算を設定することが重要です。
ここでは、現在の年収から購入できる不動産の予算を計算する方法について解説します。

年収別借入可能額の計算方法

住宅ローンを借りるとき、年間の返済額が年収に占める割合は25％以内に収まるようにすると、無理のない返済が可能になるといわれています。
仮に返済比率25％、金利1.7％、元利均等35年返済、ボーナス時の返済なしの条件でローンを組んだとすると、年収別の借入可能額は以下のとおりです。

●年収400万円：2,630万円
●年収500万円：3,290万円
●年収600万円：3,950万円
●年収700万円：4,610万円

これに頭金を加えた金額が、不動産購入時の予算となります。
ただし、年収をベースとして借入可能額を計算すると、家庭の状況によっては生活に支障をきたしてしまうおそれがあります。
そのため、住宅ローンを借りるときは、毎月の返済負担がどの程度に収まれば、生活に無理が生じないかをシミュレーションすることがポイントです。

家賃別借入可能額の計算方法

住宅ローンの借入額を、年収ではなく現在の家賃から計算するのも選択肢のひとつです。
住宅ローンを借りるときに、家賃と同程度の返済額が毎月発生したとしても、現在の家賃を無理なく支払えているのなら生活に支障をきたすことはありません。
たとえば、現在の家賃が7万円のときの借入額の目安は2,210万円です。
頭金を200万円入れるとすると、2,400万円ほどの不動産なら購入できる計算です。
現在の家賃である7万円よりも返済額を2万円高く設定すると、借入可能額は2,840万円にまで増やせます。
ただし、マンションを購入するケースでは購入後に別途管理費や修繕積立金が発生するので、毎月の返済額に加えてランニングコストがどのくらい必要となるのかを計算しておくことが欠かせません。

毎月の返済額以外の費用を考慮する

不動産を購入したあとには固定資産税や維持費、マンションでは管理費・修繕積立金もかかるようになります。
新居での生活を機に、家具や家電を買い改めるときには、その費用も必要です。
そのため、住宅ローンの返済比率を計算するときには、住宅以外にかかる費用についても考慮することがポイントです。

住宅ローンの返済比率とは何か？

不動産の購入時に住宅ローンを利用するときには、返済比率と呼ばれる指標を理解しておくことが重要です。
ここでは、返済比率の定義や注意点について解説します。

返済比率とは？

返済比率とは、年収に対する住宅ローン返済額の割合を示す指標で「年間返済額 ÷ 年収 × 100」の計算式で算出します。
返済比率は、金融機関が借り入れ審査をおこなうときに重要視する要素のひとつであり、フラット35では年収400万円未満の方で30％以下、年収400万円以上の方で35％以下に設定されています。
つまり、年収が400万円であれば、月々の返済額の上限を約11万6,000円以内に収める必要があるのです。
ただし、返済比率が35％だと生活に支障をきたす可能性があるため、一般的には25％以内に収めることが推奨されています。
現在の家族構成だけでなく、将来のライフプランを踏まえたうえで、返済比率を決めることが大切です。

返済比率を決めるときの注意点

返済比率が高いと、住宅ローンの審査にとおらない可能性があります。
実際、住宅金融支援機構の「民間住宅ローン貸出動向調査」によると、ローン審査時に「返済比率を重視している」との回答が上位に挙がっているほどです。
そのため、住宅ローンを組んで不動産を購入するときには、自分の年収に対して適正な返済比率を設定することが大切です。
たとえば、年収が800万円で5,000万円を借りたとすると、毎月の返済額は17万3,000円、返済比率は25.95%となります。
この返済比率なら、住宅ローンの審査にも問題なくとおります。
一方で、年収が600万円で5,000万円を借りると、返済比率は34.6％となってローンを組めないおそれがある点に注意が必要です。
また、仮に審査にとおったとしても、月々の返済負担が大きいと、金利上昇や予想外の支出が発生したときに対応できなくなるリスクも否めません。
したがって、返済比率を決めるときには、余裕を持った返済計画を立てることも大切です。
頭金を多く入れて借り入れる金額を少なくしたり、借入期間を延ばしたりなどの対策を講じると、毎月の返済額にゆとりができて安心です。
そのほか、住宅ローンを利用するときに自動車などのローンがあると、月々の返済負担が重くなりかねないため注意しましょう。
返済比率が上がって住宅ローンを利用しにくいときには、既存の借り入れを完済してからローンを申し込むことをおすすめします。

まとめ

不動産購入時の予算は一般に年収の5～7倍程度といわれていますが、用意できる頭金の額によっても異なってきます。
不動産を購入するときには、年収や現在の家賃をもとに借入可能額を計算し、無理のない予算を設定しましょう。
住宅ローンを借りるときの返済比率は、一般に25％以内に収めるのが最適だといわれています。