共有名義で不動産を購入する方法とは？メリット・デメリットも解説

マイホームを購入する場合、夫婦や親子が資金を出し合うケースも少なくありません。
そのような方法で購入した不動産は「共有名義」になりますが、共有名義の不動産はメリット・デメリットがあるため、事前に把握したうえで検討することが大切です。
そこで今回は、共有名義とはなにか、その概要と共有名義で不動産を購入するメリット・デメリットについて解説します。
共有名義によってマイホームを購入することをご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産の共有名義とは？共有名義で購入する方法

不動産を購入すると、登記簿に所有者や物件の情報、抵当権の有無などを記録する登記手続きをおこなわなければなりません。
登記手続きをする際の不動産の名義には、「単独名義」と「共有名義」の2つの種類があります。
まずは、それぞれの概要について解説します。

単独名義とは

単独名義とは、1人の名義で登記手続きをおこなうことです。
たとえば、夫婦で住むマイホームを購入する際、夫の名義で住宅ローンを組んだ場合、購入した不動産の名義は夫の単独名義で登記されます。
単独名義は、妻が専業主婦であったり、夫婦の収入に大きな差があったりする場合に多く見られる方法です。
また、共働きであっても、妻に住宅ローンの負担をかけたくないという理由で、単独名義での登記を選ぶ場合もあります。

共有名義とは

共有名義とは、複数人の名義で登記手続きをおこなうことです。
夫婦や親子などが共同で登記した場合、その不動産の名義は複数人で登記されます。
共有名義でよく見られるのは、複数人が資金を出し合って不動産を購入する場合です。
具体的な方法として、ペアローンがあります。
たとえば、4,000万円の不動産を購入する際に、夫婦がそれぞれ2,000万円ずつ住宅ローンを組んだ場合、その不動産は夫婦の共有名義で登記されます。
共有名義は、不動産を購入するために出資した金額の割合に応じた持分で登記されるでしょう。
つまり、先述の例では、不動産は夫婦で半分ずつの共有名義になります。
また、共有名義は不動産購入時だけでなく、相続時にも発生することがあります。
たとえば、親が亡くなった際に、親が所有していた不動産を子どもが共同で相続するケースです。
この場合も、法定相続分や遺産分割協議で決定された割合に応じた持分で登記されます。

不動産を共有名義によって購入するメリット

不動産を共有名義によって購入すると、複数人が不動産購入時の出資額に応じた持分で所有することになります。
共有名義で不動産を購入するかどうか迷われている方は、メリット・デメリットを知ったうえで検討したいすよね。
そこでまずは、共有名義のメリットについて解説します。
共有名義にすることで得られるメリットは、以下の3つです。

●借入額を増やせる
●それぞれが住宅ローン控除を適用できる
●相続税の節税になる

それぞれの内容について、順番に解説します。

メリット1：借入額を増やせる

たとえば、5,000万円の不動産を購入したい場合、夫の収入だけで住宅ローンの審査を受けると、夫1人の収入に基づいて審査可能額が算出されます。
もし夫の収入に対する融資可能額が5,000万円に満たない場合、夫と妻がそれぞれ2,500万円ずつ融資を受ける形にすれば、審査が通りやすくなるでしょう。
そして、審査が通れば、合計で5,000万円の不動産を購入することが可能になります。

メリット2：それぞれが住宅ローン控除を適用できる

住宅ローン控除とは、住宅ローンの年末残高の0.7%が所得税と住民税から控除される制度です。
控除期間は、新築住宅の場合は原則13年間、中古住宅の場合は10年間です。
この住宅ローン控除は、住宅ローンの契約者それぞれに適用されます。
つまり、夫婦の共有名義で住宅ローンを組んだ場合、それぞれの税金から控除されるため、単独名義よりも減税額が大きくなります。

メリット3：相続税の節税になる

相続が発生した場合、財産を引き継いだ者には相続税が課されます。
たとえば、夫が亡くなった場合、妻が相続人となり、不動産を引き継ぐことになるでしょう。
その際、相続した不動産の評価額に対する相続税が妻に課されることになります。
夫の単独名義で不動産を所有している場合、その評価額に税率を乗じて相続税が計算されます。
しかし、夫と妻の共有名義であれば、妻は夫の持分のみを相続することになります。
たとえば、評価額が2,000万円の不動産が夫婦で半分ずつの共有名義である場合、相続の対象となるのは夫の持分である1,000万円です。
これが夫の単独名義の場合、相続税は2,000万円に対して課税されるため、共有名義にすることで相続税の節税になります。

不動産を共有名義で購入するデメリット

先述したように、不動産を共有名義で購入する場合、借入額を増やせることや税金を抑えられることなどがメリットとして挙げられますが、共有名義にはデメリットも存在します。
そこで最後に、共有名義で不動産を購入すると生じるデメリットについて解説します。
不動産の共有名義で注意すべきデメリットは、以下の4つです。

●共有者が他界したときに共有者が増える場合がある
●偽った登記をすると贈与税が課される
●購入時の費用が契約ごとにかかる
●独断で売却することができない

デメリットの内容について、順番に見ていきましょう。

デメリット1：共有者が他界したときに共有者が増える場合がある

たとえば、夫が他界した場合、先述のとおり、夫の持分は相続の対象です。
夫婦に子どもがいる場合、子どもも法定相続人となり、夫の持分を相続する権利があります。
つまり、夫婦2人の共有だった不動産が、共有者が他界したことで相続人が増え、共有者が3人、4人と増えることがよくあります。

デメリット2：偽った登記をすると贈与税が課される

妻が出資していないのに夫婦の共有名義で登記したり、出資額以上の持分で登記したりすると、贈与税が課される場合があります。
たとえば、登記は共有名義であるにもかかわらず、実際には夫だけが住宅ローンの返済をしている場合、贈与を疑われる可能性があります。
共有名義で不動産を購入すると節税になりますが、あとで多額の贈与税が課されることのないよう、出資額に応じた持分で登記することが重要です。

デメリット3：住宅ローンの費用が契約ごとにかかる

住宅ローンを組む際には、諸費用がかかります。
諸費用は契約ごとに発生するため、夫婦の共有名義の場合、それぞれが費用を負担しなければなりません。

デメリット4：独断で売却することができない

共有名義の不動産を売却する場合、共有者全員の同意が必要です。
共有名義の不動産の売却でよく揉めるのは、離婚時です。
夫婦が離婚する際には、財産を平等に分ける「財産分与」をおこないます。
たとえば、夫が不動産を売却して現金化し、財産分与をしたいと考えても、妻が反対した場合は売却できません。
このように、不動産を共有名義で購入すると、デメリットも多く生じるため、事前に十分に理解したうえで決断することが大切です。

まとめ

不動産を共有名義によって購入すると、共有者全員の持分で登記されます。
共有名義は、借入額を増やしたい場合や税金を抑えられるという点では、メリットを得やすい方法です。
しかし、相続が発生した際に共有者が増えることや、独断で売却できないといったデメリットもあるため、メリット・デメリットの両方を把握し、自分に合った方法を選択するようにしましょう。